Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden (ohne Gebäude) in einer definierten Zone. Er wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und in Niedersachsen jährlich zum Stichtag 1. Januar aktualisiert.
Rechtliche Grundlage: §196 BauGB verpflichtet die Gutachterausschüsse zur Ermittlung. In Niedersachsen einsehbar über das BORIS-NI Portal.
Was der Bodenrichtwert nicht zeigt
Der Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt. Er sagt nichts über das konkrete Grundstück aus. Abweichungen entstehen durch:
- Grundstückszuschnitt: Schmale, tiefe Grundstücke sind schwerer bebaubar
- Erschließungsstatus: Voll erschlossen oder noch ohne Anschlüsse?
- Topografie: Hanglage, Überflutungsrisiko, schlechte Bodenqualität
- Nachbarschaft: Industrieanlage vs. ruhige Wohnstraße
- Bebaubarkeit: Welche GFZ ist laut Bebauungsplan zulässig?
Wie Sachverständige den Bodenrichtwert nutzen
Der Bodenrichtwert ist ein Ausgangspunkt – aber nie der Endwert. Typisches Vorgehen: Bodenrichtwert der Zone als Basis, dann Korrekturen für Abweichungen des konkreten Grundstücks, Ergebnis: individueller Bodenwert. Diese Bodenrichtwertanpassung gehört zur Kernkompetenz eines erfahrenen Sachverständigen.
Bodenrichtwert in Nordwestdeutschland (Orientierung)
| Region | Bodenrichtwert Wohnbauland |
|---|---|
| Oldenburg Innenstadt | 300–500 €/m² |
| Oldenburg Randlage | 150–250 €/m² |
| Bremen Stadtgebiet | 250–600 €/m² |
| Wilhelmshaven | 60–120 €/m² |
| Norderney | 1.500–4.000 €/m² |
| Emsland ländlich | 30–80 €/m² |
