Warum gibt es drei verschiedene Verfahren?
Immobilien sind sehr unterschiedlich. Die drei Verfahren spiegeln diese Unterschiede wider:
- Vergleichswertverfahren: Was zahlen andere für vergleichbare Objekte?
- Ertragswertverfahren: Was kann dieses Objekt an Einnahmen generieren?
- Sachwertverfahren: Was würde es kosten, dieses Objekt neu zu errichten?
Das Vergleichswertverfahren
Grundprinzip: Der Wert wird aus tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Geeignet für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften.
Der Sachverständige analysiert aktuelle Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses – keine Online-Portale, sondern tatsächliche Notarverträge.
Stärke: Sehr marktnahe Ergebnisse. Schwäche: Bei wenig Transaktionen (ländliche Lagen, Sonderimmobilien) fehlen belastbare Vergleichsdaten.
Das Ertragswertverfahren
Grundprinzip: Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen. Geeignet für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.
Vereinfachte Berechnung:
- Rohertrag (nachhaltig erzielbare Jahresnettomiete)
- minus Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall)
- = Reinertrag, dann kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz
- plus Bodenwert = Gesamtertragswert
Der Liegenschaftszinssatz spiegelt die Renditeerwartung des Marktes wider.
Das Sachwertverfahren
Grundprinzip: Der Wert ergibt sich aus Bodenwert plus Zeitwert des Gebäudes. Geeignet für eigengenutzte Einfamilienhäuser.
Vereinfachte Berechnung: Bodenwert (Grundstück × Bodenrichtwert angepasst) + Gebäudesachwert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung), dann multipliziert mit dem Marktanpassungsfaktor.
Wichtig: Ohne Marktanpassung ist der Sachwert kein Verkehrswert.
Welches Verfahren für welche Immobilie?
Die ImmoWertV legt keine starren Zuordnungen fest – maßgeblich sind Objektart, Nutzungsform und die Qualität der verfügbaren Marktdaten. Wer ein Verfahren mechanisch anwendet, ohne diese Faktoren zu gewichten, riskiert ein verzerrtes Ergebnis.
In der gutachterlichen Praxis hat sich folgende Gewichtung als sachgerecht erwiesen:
| Objektart | Verfahren | Begründung |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswert | Ausreichend Vergleichstransaktionen vorhanden – liefert direkte Marktpreisaussagen. |
| Einfamilienhaus | Sachwert + Marktanpassung | Seltener gehandelt – substanzielle Bewertung im Vordergrund, validiert durch Vergleichsdaten. |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Investoren kaufen Rendite, nicht Substanz – Ertragswert spiegelt die Marktlogik am präzisesten wider. |
| Gewerbeimmobilie | Ertragswert + Sachwert | Nutzungsgebundenheit erfordert doppelte Betrachtung – Mieteinnahmen und Substanzwert. |
| Grundstück | Vergleichswert | Bodenrichtwerte als Basis; lagespezifische Abweichungen werden methodisch begründet. |
Die Verfahrenswahl ist keine Formsache. Ein belastbares Gutachten begründet sie nachvollziehbar – und zeigt auf, welche Daten und Marktparameter die Entscheidung getragen haben.
