Die gesetzliche Definition
Der Verkehrswert ist in §194 des Baugesetzbuchs (BauGB) definiert:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften [...] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Einfacher gesagt: Der Verkehrswert ist der Preis, den ein informierter Käufer am freien Markt bei normalem Geschäftsverlauf zahlen würde.
Schlüsselkonzepte: gewöhnlicher Geschäftsverkehr (keine Notverkäufe), ohne persönliche Verhältnisse (objektiver Marktpreis), zum Wertermittlungsstichtag (immer zeitbezogen).
Verkehrswert vs. andere Wertbegriffe
Kaufpreis: Der tatsächlich gezahlte Kaufpreis kann über oder unter dem Verkehrswert liegen – durch Emotionen oder Informationsasymmetrie.
Bodenrichtwert: Ein Durchschnittswert für eine Zone – das konkrete Grundstück kann erheblich abweichen.
Einheitswert: Der veraltete Steuerwert (Grundsteuer) hat keinen Bezug zum Marktwert.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Die ImmoWertV kennt drei anerkannte Verfahren:
Vergleichswertverfahren: Aus tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Geeignet für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser.
Sachwertverfahren: Bodenwert plus Bauwert des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung), angepasst an den Markt. Geeignet für Eigenheime.
Ertragswertverfahren: Aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen kapitalisiert. Geeignet für Mehrfamilienhäuser und Gewerbe.
Wofür wird der Verkehrswert benötigt?
Erbauseinandersetzungen, Scheidungsverfahren, Zwangsversteigerungen, Kreditabsicherung bei Banken und Kaufpreisverhandlungen.
